推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園改造的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

來(lái)源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2021-01-05 10:16:08

村級(jí)工業(yè)園改造存在土地規(guī)模不足、用地指標(biāo)緊缺、改造成本過(guò)高、審批周期較長(zhǎng)、歷史遺留糾紛難處理、各方資本參與改造的信心不足等難題，如何解決這些難題，實(shí)現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)提速升級(jí)呢？在此，筆者總結(jié)了推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園改造的幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

1、預(yù)支存量建設(shè)用地獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)

為了解決用地指標(biāo)“僧多粥少”的問(wèn)題，并鼓勵(lì)更多的企業(yè)參與改造中，可以實(shí)施“預(yù)支存量建設(shè)用地獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)”的方案：對(duì)于連片改造的村改項(xiàng)目，涉及零星土地需辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，且預(yù)計(jì)當(dāng)年底完成或啟動(dòng)實(shí)施改造的，經(jīng)同意后可將不超過(guò)連片改造面積預(yù)估獲得獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)的50%，按季度向省自然資源廳申請(qǐng)預(yù)支存量建設(shè)用地獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)。另外，當(dāng)年未能完成或啟動(dòng)實(shí)施改造的，則予以扣回。

2、主體歸宗改造的政策創(chuàng)新

要吸引各方資本參與村級(jí)工業(yè)園改造，就需要利用不同主體的資源、特長(zhǎng)推動(dòng)村改，就必須要為參與村改的各方主體“減負(fù)”。實(shí)施方案提出，允許單一改造主體歸宗改造項(xiàng)目在完善用地手續(xù)、稅費(fèi)征收等方面，視同政府土地收儲(chǔ)辦理，大幅降低包括稅費(fèi)、時(shí)間等土地整理成本，歸宗過(guò)程僅需征收企業(yè)所得稅，稅負(fù)降低接近90%。

3、工改工政策創(chuàng)新

村級(jí)工業(yè)園改造過(guò)程中，可以加大“工改工”政策支持力度，探索建立容積率調(diào)節(jié)機(jī)制，鼓勵(lì)工業(yè)“上樓”，在符合高質(zhì)量發(fā)展要求的前提下，適當(dāng)提高容積率，以增加土地節(jié)約利用率。

此前，按照相關(guān)技術(shù)規(guī)定，工業(yè)項(xiàng)目所需行政辦公及生活服務(wù)等配套設(shè)施用地面積不超過(guò)總用地面積的7%，且不得分割轉(zhuǎn)讓。在推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園改造的過(guò)程中，可以適當(dāng)“增加工業(yè)用地配套比例”，以出讓方式供地，拆除重建面積達(dá)15畝或以上的，配套設(shè)施比例提高到15%，且可隨廠房按規(guī)定比例分割。以出讓方式供地，拆除重建面積（不含新型產(chǎn)業(yè)用地和綜合型產(chǎn)業(yè)用地）達(dá)100畝或以上，配套設(shè)施比例提高到20%，但超出15%部分不得分割。這一政策改革，不僅有利于完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的服務(wù)配套，推動(dòng)建設(shè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園區(qū)，促使傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高端制造業(yè)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展，同時(shí)極大調(diào)動(dòng)企業(yè)參與改造的積極性。

4、歷史用地遺留問(wèn)題政策創(chuàng)新

符合“三舊”改造條件的違法用地、違章建筑，在做出罰款（處理）決定后可按現(xiàn)狀建設(shè)用地分類完善手續(xù)。因歷史原因未能確權(quán)辦證的資產(chǎn)用地，在做出罰款（處理）決定后可按現(xiàn)行政策完善用地手續(xù)。簡(jiǎn)化歷史違法用地、違章建筑處罰手續(xù)，提高效率，增加違法用地完善用地手續(xù)的可行性。

5、審批制度改革

“審批周期長(zhǎng)”一直是城市改造的痛點(diǎn)，因此可積極探索有效解決途徑：一是探索建設(shè)用地事后審批制度。經(jīng)區(qū)村改聯(lián)審會(huì)議審議同意的，在辦理供地前，申請(qǐng)人可憑建設(shè)用地手續(xù)受理函辦理規(guī)劃條件等相關(guān)工作，同步辦理建設(shè)用地手續(xù)。二是探索跨部門(mén)并聯(lián)審批、告知承諾信任審批和容缺受理制度。大幅提升企業(yè)投資建設(shè)項(xiàng)目的審批效率，一般工業(yè)項(xiàng)目從啟動(dòng)立項(xiàng)到取得施工許可11個(gè)工作日辦理完成，其他房建類建設(shè)項(xiàng)目需要21個(gè)工作日辦理完成。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)效能提升后，實(shí)現(xiàn)抵押登記3個(gè)工作日內(nèi)、其他登記類型5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

6、企業(yè)自主改造的財(cái)政扶持

首先，對(duì)于自行改造的拆除重建類工業(yè)提升改造項(xiàng)目，用地面積30畝或以上且容積率1.5或以上的項(xiàng)目，完成土地整理及供地手續(xù)后對(duì)土地使用權(quán)人扶持10萬(wàn)/畝。符合以上規(guī)定的非商品廠房、新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，可在竣工驗(yàn)收后建筑面積扶持150元/平方米。

其次，對(duì)于自行改造的拆除重建類商品廠房、新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，用地面積30畝或以上、容積率2.5或以上，完成供地手續(xù)后對(duì)土地使用權(quán)人扶持10萬(wàn)元/畝。以“掛賬收儲(chǔ)”的方式實(shí)施改造的“工改”產(chǎn)業(yè)園，土地出讓收入最高可按98%補(bǔ)償土地原權(quán)屬人。

總之，村級(jí)工業(yè)園改造需要做到改造和提升并重，引入新型產(chǎn)業(yè)，打造現(xiàn)代科技產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，以實(shí)現(xiàn)鎮(zhèn)村存量土地節(jié)約利用，城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)。