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舊城改造開發(fā)容積率測算模型

返回列表 來源:建筑設(shè)計 瀏覽:- 發(fā)布日期:2021-04-19 09:04:23

舊城改造,是一項民生工程,可以提升城市形象,改善人民的生活環(huán)境,有著勢在必行的趨勢,但其龐大的資金需求已成為舊城改造的主要障礙。政府主管部門在主導(dǎo)舊城改造的前期,在拆遷任務(wù)和財政收入的雙重壓力下,通常的做法是先行出讓有較高回報率的舊城地塊。而其直接后果是,在拆遷較低價值地塊時,資金問題將更難解決,嚴(yán)重影響了拆遷進度,導(dǎo)致了當(dāng)?shù)夭疬w居民的生活水平遲遲得不到改善。在舊城改造過程中,由于舊城改造本身的復(fù)雜性和政府在制定舊城改造開發(fā)及規(guī)劃方案的欠合理性,使得舊城改造步履艱難。舊城改造開發(fā)和規(guī)劃方案的制定與容積率存在密切的聯(lián)系,因此,容積率成為舊城改造討論的焦點之一。

舊城改造圖片

開發(fā)容量測算模型的理論基礎(chǔ)是投入產(chǎn)出分析?;驹硎峭ㄟ^投入和產(chǎn)出間的平衡關(guān)系計算出合理容積率。其中,開發(fā)總投入主要包括土地費用、開發(fā)費用以及一定的利潤;開發(fā)總產(chǎn)出為所開發(fā)房屋類型的銷售收入。設(shè)R為規(guī)劃容積率,貸款利息按照復(fù)利進行計算,費用均折算為單位建筑面積上的費用,具體推導(dǎo)過程如下:

1、土地成本測算

土地成本包括土地出讓地價、拆遷安置費、稅金和手續(xù)貸款利息費以及貸款利息。

1)土地出讓地價

設(shè)P1為單位土地出讓地價,進行拍賣的土地以拍賣地價款來計算,土地出讓地價的底價包括土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)費用等,政府對土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)按照土地使用等級和土地使用性質(zhì)進行規(guī)定;土地開發(fā)費用應(yīng)依據(jù)實際開發(fā)過程中地塊的具體情況而定。折算成單位建筑面積的土地出讓地價為P1/R。

2)拆遷安置費

設(shè)C0為單位土地拆遷補償安置費用單價(元/m2),根據(jù)被拆遷地塊的現(xiàn)狀和拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)進行計算。對于已確定拆遷方案的地塊,C0一般為定值。折算成單位建筑面積的拆遷安置費用為C0/R。

3)稅金和手續(xù)費

設(shè)T1為費率,λ為土地取得手續(xù)費率。一般稅率和費率的取值為固定的比例,影響稅費的主要因素是其計稅基數(shù)和計費基數(shù)。對于土地交易時期的稅費T1和λ以土地的交易合同價為基數(shù)進行計價。則單位建筑面積的稅金和手續(xù)費用為P1(T1+λ)/R。

4)貸款利息

2、房屋開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本包括工程成本、開發(fā)期稅費、預(yù)備費、管理費用、貸款利息、銷售期稅費。

1)工程費用

設(shè)定單位建筑面積的工程成本為C(元/m2 ),包括前期工程費用、工程建設(shè)費用和規(guī)費等。C受層高的影響而變化,根據(jù)不同的層高范圍按照當(dāng)?shù)夭煌母潘阒笜?biāo)進行計算,一般隨著層數(shù)的增加,單位建筑面積的工程費用會減少,但隨著層數(shù)的繼續(xù)增加,相關(guān)的配套設(shè)施承載量需要更大,C隨著層數(shù)的增加而變大。

2)開發(fā)期稅費、管理費和預(yù)備費

設(shè)T2為房地產(chǎn)開發(fā)期的稅率; α為管理費費率,取決于開發(fā)企業(yè)的管理水平;β為預(yù)備費費率,預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費,費率標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)所在地區(qū)和所在企業(yè)不同而不同。開發(fā)期稅費,管理費用和預(yù)備費用均以建筑承包合同等為基數(shù)進行計價,則開發(fā)期稅費為C* T2,管理費用為C*α,預(yù)備費為C*β。

3)貸款利息

設(shè)K2為貸款所占房屋開發(fā)期間所發(fā)生費用比例,計算基數(shù)為①和②,n2為該貸款使用年限。則房屋開發(fā)期間的貸款利息為C ( 1 + T2 + α + β) K2[(1 + i) n2 -1]。

4)銷售期稅費

銷售期稅費包括銷售費用和銷售稅費。設(shè)γ為銷售成本系數(shù),其取值與開發(fā)企業(yè)的管理水平有關(guān);設(shè)T3為銷售期稅率;設(shè)所開發(fā)房屋售價為P0,銷售價格P0除與房屋成本有關(guān)系外,與房屋本身的產(chǎn)品的屬性也有關(guān),如建筑密度、層高、綠化情況等等,當(dāng)容積率變大時,居民對房屋的購買欲有時也會有所下降,除此之外,房地產(chǎn)受市場的情況影響較大,受房地產(chǎn)所處的地理位置、交通環(huán)境以及房地產(chǎn)企業(yè)對于利潤的期望有很大的關(guān)系,可以通過其他的方法進行估算,如類似于市場比較法的可比樓盤量化定價模型進行估算。銷售費用的計費基數(shù)為售價,則銷售期間稅費為(γ+ T3)P0。

總之,政府在實施舊城改造時,應(yīng)加強對舊城改造的投入產(chǎn)出分析,分析容積率與利潤之間的關(guān)系,從舊城改造的整體出發(fā),制定科學(xué)合理的舊城改造開發(fā)方案!合理規(guī)劃是促進舊城改造工作高效、有序進行的先導(dǎo)和基礎(chǔ)。在實際規(guī)劃中應(yīng)結(jié)合舊城改造地塊的現(xiàn)狀,從經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和空間形態(tài)等多方面考慮,分析各方之間的關(guān)系和結(jié)合點,實現(xiàn)規(guī)劃容積率控制的剛性和彈性的結(jié)合,保障土地的集約化利用,實現(xiàn)舊城改造的質(zhì)量和效率雙目標(biāo)。

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