村級(jí)工業(yè)園改造需直面的4大問(wèn)題

來(lái)源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2020-10-29 09:16:24

隨著社會(huì)發(fā)展，村級(jí)工業(yè)園產(chǎn)業(yè)低端、土地利用低效、發(fā)展粗放、環(huán)保安全隱患等問(wèn)題越來(lái)越突出。2018年2月，廣東省國(guó)土資源廳修訂《廣東省土地利用年度計(jì)劃管理辦法》規(guī)定：對(duì)珠三角不再下達(dá)普通計(jì)劃指標(biāo)，除原有的省級(jí)立項(xiàng)的重大基礎(chǔ)設(shè)施外，將原來(lái)專(zhuān)項(xiàng)下達(dá)給各地的精準(zhǔn)扶貧、體育設(shè)施、農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、農(nóng)民住房等民生設(shè)施項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)用地計(jì)劃指標(biāo)全收回由省級(jí)計(jì)劃指標(biāo)統(tǒng)籌保障。這一政策，促使土地資源極度緊缺的珠三角城市加緊推進(jìn)村級(jí)工業(yè)園改造，這對(duì)盤(pán)活低效產(chǎn)業(yè)用地資源，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，具有重要的意義，但是，也需要面對(duì)村級(jí)工業(yè)園改造的4大問(wèn)題：

1、村級(jí)工業(yè)園改造融資比較難

工業(yè)園區(qū)改造需要投入巨額資金，要依靠政府財(cái)政資金撬動(dòng)社會(huì)資金參與。目前村級(jí)工業(yè)園改造資金來(lái)源主要有3種情形：區(qū)或鎮(zhèn)公有資產(chǎn)出資、園區(qū)權(quán)利人出資、非園區(qū)權(quán)利人以贏利為目的參與改造的社會(huì)資本。三種資金都存在融資難問(wèn)題：

1）區(qū)或鎮(zhèn)融資平臺(tái)公司以公有資產(chǎn)及其融資參與園區(qū)改造，受財(cái)政政策和資金使用性質(zhì)的嚴(yán)格限制，難以滿足園區(qū)改造巨大的資金需求。

2）村集體融資，往往因園區(qū)土地建筑欠缺產(chǎn)權(quán)手續(xù)而難以作為抵押質(zhì)押物獲得金融機(jī)構(gòu)授信審批；村民對(duì)大規(guī)模融資進(jìn)行園區(qū)改造表決多持猶疑態(tài)度；園區(qū)企業(yè)作為園區(qū)權(quán)利人，受土地廠房租賃期和投資回報(bào)的影響，一般也怠于融資改造。

3）企業(yè)實(shí)體以贏利為目的參與改造的融資，因項(xiàng)目回收期長(zhǎng)、盈利預(yù)期不明確、退出補(bǔ)償機(jī)制細(xì)化不足、園區(qū)土地建筑產(chǎn)權(quán)手續(xù)欠缺難以采取項(xiàng)目融資，民營(yíng)、外資等企業(yè)融資參與改造的積極性受阻。

2、工業(yè)園區(qū)權(quán)利人的改造意愿偏低問(wèn)題

工業(yè)園區(qū)權(quán)利人主要包括村集體、村民、園區(qū)內(nèi)企業(yè)，村集體是園區(qū)集體土地所有權(quán)人，部分村民是園區(qū)土地的使用權(quán)人以及園區(qū)廠房的業(yè)主，因此，村集體及村民的改造意愿是決定工業(yè)園區(qū)改造得以啟動(dòng)的關(guān)鍵?？陀^來(lái)說(shuō)，政府主導(dǎo)下的園區(qū)改造能提升其市場(chǎng)價(jià)值，會(huì)為村集體和村民帶來(lái)客觀利益，依常理，村集體和村民對(duì)政府的改造政策應(yīng)該會(huì)予以積極的支持，但在園區(qū)改造中“政府主動(dòng)、村集體和村民被動(dòng)”現(xiàn)象十分普遍，村集體和村民對(duì)園區(qū)的改造意愿整體偏低：

1）部分村集體和村民因園區(qū)廠房已在租或使用，收入有保障，因而對(duì)園區(qū)改造消極對(duì)待，部分村民認(rèn)為鎮(zhèn)街政府有政治任務(wù)，急于改造，因而產(chǎn)生“拖延改造，爭(zhēng)取更多政府補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)”的博弈企圖。

2）不同改造類(lèi)型對(duì)不同權(quán)利人利益回報(bào)差異大，村集體和村民對(duì)經(jīng)濟(jì)效益不確定的“工改工”和無(wú)經(jīng)濟(jì)效益的“復(fù)耕復(fù)綠”兩類(lèi)改造回避甚至抵觸，而“工改商住”模式又與規(guī)劃不符，因而對(duì)改造采觀望態(tài)度。

3）由于“三舊”改造對(duì)手續(xù)不全的土地和廠房提供了完善手續(xù)的機(jī)會(huì)，部分村集體對(duì)完善手續(xù)心存幻想，而以拖延改造的方式爭(zhēng)取獲得更多補(bǔ)償。

4）部分園區(qū)確實(shí)存在升級(jí)改造投入大、改造期較長(zhǎng)、企業(yè)贏利空檔期流失、回收時(shí)間長(zhǎng)且存在不確定性問(wèn)題。

3、村級(jí)工業(yè)園區(qū)土地連片整合推進(jìn)未如預(yù)期

將規(guī)模小、土地零碎分散的數(shù)個(gè)村級(jí)工業(yè)園，整合為連片大地塊園區(qū)，利于今后承載大項(xiàng)目，打造發(fā)展大平臺(tái)，提高規(guī)模效益，但總體上看，村級(jí)工業(yè)園區(qū)土地連片整合推進(jìn)未如預(yù)期：改造預(yù)期利益明顯的“混合開(kāi)發(fā)”式連片整合，項(xiàng)目推進(jìn)力度相對(duì)較大；改造預(yù)期利益不明顯“工改工”類(lèi)的“跨園區(qū)跨村”連片整合不多、“跨區(qū)跨鎮(zhèn)街”的大規(guī)模連片整合尚未有出現(xiàn)。其原因包括：

1）連片整合涉及用地權(quán)屬更復(fù)雜，權(quán)利主體更多，利益分配協(xié)調(diào)更難，其中跨行政區(qū)的連片整合還會(huì)涉及不同行政區(qū)域之間的GDP分配、用地指標(biāo)分配、排污指標(biāo)分配、稅收分擔(dān)、整合成本分擔(dān)、利益分成等問(wèn)題。

2）利益激勵(lì)政策不明顯，政府核定的土地連片整合成本、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與單個(gè)園區(qū)改造相差不大。

3）政策對(duì)連片整合缺乏相關(guān)規(guī)則，連片改造路徑未明，部分相鄰園區(qū)用地涉及控規(guī)局部調(diào)整，按照現(xiàn)有政策和規(guī)劃無(wú)法整合。

4、村級(jí)工業(yè)園區(qū)改造后的管理機(jī)制有待創(chuàng)新

在園區(qū)管理上，村級(jí)工業(yè)園主要采取傳統(tǒng)園區(qū)管理模式，即村民自治下的村集體管理或由村集體委托物業(yè)公司進(jìn)行管理，而行政職能部門(mén)則依國(guó)家法律法規(guī)行使國(guó)土、環(huán)保、安全、工商管理等各項(xiàng)行政權(quán)，附之以聯(lián)合執(zhí)法或運(yùn)動(dòng)式行政執(zhí)法。由于行政執(zhí)法對(duì)園區(qū)來(lái)說(shuō)具有外部性，容易導(dǎo)致行政管理部門(mén)與村集體和村民關(guān)系的緊張，管理成本高但效果卻未必理想。村級(jí)工業(yè)園成功改造后如何重構(gòu)管理體制，是村級(jí)工業(yè)園區(qū)改造不容回避的問(wèn)題。