村級工業(yè)園改造的創(chuàng)新機制舉措

來源：建筑設(shè)計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2020-11-10 11:16:18

村級工業(yè)園區(qū)改造的目標(biāo)是盤活低效產(chǎn)業(yè)用地資源，確保重點項目和高科技項目等的用地需求，實現(xiàn)經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展；明晰園區(qū)的土地和建筑產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)常態(tài)化、規(guī)范化的行政管理；合理調(diào)節(jié)利益關(guān)系，實現(xiàn)政村企多方共贏。這迫切需要政府從宏觀層面進行頂層規(guī)劃，從微觀層面布局推進，創(chuàng)新機制破解園區(qū)改造難題。

1、拓展村級工業(yè)園區(qū)改造社會融資渠道

實行“專項資金、屬地分擔(dān)、園區(qū)投入、銀企互動”原則，多渠道籌措園區(qū)改造資金：

1）發(fā)揮融資平臺撬動社會資金參與園區(qū)改造作用。適當(dāng)增加財政資金充實融資平臺資產(chǎn)，如將建設(shè)用地入市調(diào)節(jié)金納入融資平臺，加強融資平臺融資支持園區(qū)改造能力。

2）發(fā)揮金融機構(gòu)支持園區(qū)改造的作用。完善中小微企業(yè)投融資機制、政策性小額貸款保證保險、支持企業(yè)融資專項資金、融資風(fēng)險補償專項子基金等一系列金融扶持政策，發(fā)揮融資性擔(dān)保機構(gòu)對園區(qū)改造融資擔(dān)保作用，鼓勵銀行業(yè)和投資行業(yè)等金融機構(gòu)支持社會資本參與園區(qū)改造建設(shè)，保障園區(qū)改造資金需求，緩解園區(qū)企業(yè)融資難、融資貴問題；對符合“三舊”改造政策的舊廠房，提高完善手續(xù)的行政效率，理順園區(qū)用地和建筑物權(quán)屬，為園區(qū)融資奠定基礎(chǔ)；對投資參與改造的園區(qū)企業(yè)，除政府給予扶持資金、獎勵及政府貼息外，還應(yīng)積極協(xié)調(diào)權(quán)利人依法適當(dāng)延長租賃期，確保改造投資回報。

3）支持鼓勵非園區(qū)權(quán)利人參與園區(qū)改造。參照公益性項目的退出補償機制，進一步細化社會資本退出補償機制，發(fā)揮融資性擔(dān)保機構(gòu)對非園區(qū)權(quán)利人參與園區(qū)改造的融資擔(dān)保作用，確保非園區(qū)權(quán)利人的社會資本在完成園區(qū)改造后，在不影響園區(qū)營運的前提下，能獲得相應(yīng)的穩(wěn)定收益，降低其參與改造的后顧之憂；鼓勵社會資本以合資、合作等包括BOT（建設(shè)-運營-移交）、BIT（建設(shè)-租賃-移交）、LBO（租賃-建設(shè)-經(jīng)營）等具體形式參與園區(qū)改造，包括參與廠房、污水處理、道路建設(shè)等；鼓勵園區(qū)通過引進專業(yè)化公司提供“嵌入式”服務(wù)的方式吸引社會資本。

2、完善園區(qū)權(quán)利人的激勵倒逼機制

1）完善收益保障機制

借助財政適度補償機制，在做好園區(qū)與園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間的利益平衡基礎(chǔ)上，適當(dāng)減免園區(qū)業(yè)主和園區(qū)內(nèi)企業(yè)在改造期內(nèi)稅收，確保園區(qū)業(yè)主或園區(qū)內(nèi)企業(yè)不因升級改造而收益減少；完善土地混合出讓制度，對部分具有特定條件和區(qū)位優(yōu)勢的園區(qū)，在適度提高土地建筑容積率基礎(chǔ)上，允許從單一功能向多功能轉(zhuǎn)型，提高土地的社會效益和經(jīng)濟效益；完善園區(qū)產(chǎn)業(yè)廠房使用權(quán)分割銷售制度，明確產(chǎn)業(yè)廠房的產(chǎn)權(quán)分割對象和范圍、產(chǎn)權(quán)分割條件、產(chǎn)權(quán)登記實施細則，吸引社會資本參與園區(qū)改造。

2）完善利益補償機制

對投入大且回報不確定的拆除重建（工改工）和無明顯經(jīng)濟效益“復(fù)耕復(fù)綠”的改造類型，適當(dāng)加大區(qū)和鎮(zhèn)街兩級財政補償力度。

3）完善政策激勵機制

在現(xiàn)有激勵措施的基礎(chǔ)上，可在用地指標(biāo)、環(huán)評、貢獻獎勵、稅收返還等政策激勵園區(qū)改造達標(biāo)，促進園區(qū)主動升級改造。

4）完善倒逼促改機制

針對園區(qū)違法用地和違法建筑較為普遍的現(xiàn)狀，通過健全完善“兩違”整治、環(huán)保整治、安全整治、無牌無證整治等單項專項整治或聯(lián)合整治行動，提高園區(qū)整治效率；充分利用立法權(quán)，進一步完善土地違法的懲治機制，對“小散亂差”而怠于改造的園區(qū)及企業(yè)提高行政執(zhí)法實效，實現(xiàn)以打促改。

3、加強村級工業(yè)園區(qū)連片整合改造

1）總結(jié)推廣農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理試點的舉措，通過政策引導(dǎo)園區(qū)集體建設(shè)用地依法入市和流轉(zhuǎn)，有利于實現(xiàn)園區(qū)土地整合。

2）做好相鄰園區(qū)整合意愿的調(diào)查摸底工作，對跨村、跨鎮(zhèn)街或跨區(qū)相鄰園區(qū)，由上級統(tǒng)籌協(xié)調(diào)部門依照法律和政策協(xié)調(diào)好跨鎮(zhèn)街、跨區(qū)相鄰園區(qū)整合的GDP分配、用地指標(biāo)分配、排污指標(biāo)分配、稅收分擔(dān)、整合成本分擔(dān)、利益分成、園區(qū)管理等問題，相關(guān)做法在條件成熟后可通過市級政策文件予規(guī)范。

3）完善連片整合園區(qū)梯級差額補償機制。鼓勵相鄰園區(qū)進行聯(lián)合報建開發(fā)，結(jié)合連片整合園區(qū)的個數(shù)、改造面積、土地連片整合成本，實行梯級差額補償機制，整合園區(qū)個數(shù)越多、面積越大的項目，政府予以的建設(shè)資金扶持力度也就越大。并在園區(qū)的上一級政府增設(shè)土地連片整合改造項目獎。對土地連片整合后達到面積標(biāo)準(zhǔn)、社會效益明顯的園區(qū)，由政府扶持一定比例的污水處理建設(shè)的投入。

4）連片整合項目涉及控規(guī)局部調(diào)整的，相關(guān)區(qū)、鎮(zhèn)街和相關(guān)部門應(yīng)密切配合，對符合控規(guī)局部調(diào)整條件的，按法定程序報市國土規(guī)劃局審查，審查后按程序開展規(guī)劃調(diào)整并報區(qū)人民政府批準(zhǔn)。

4、創(chuàng)新園區(qū)管理新機制

鑒于村級工業(yè)園未獲國家政策正式確認，這一情形今后應(yīng)該不會改變。為確保改造后的園區(qū)與國家政策相吻合，應(yīng)該逐漸淡化園區(qū)的行政級別管理，如園區(qū)相關(guān)扶持優(yōu)惠政策與行政級別不掛鉤，園區(qū)以企業(yè)實體形式依法命名登記為園區(qū)管理公司，以“中小企業(yè)園”取代“村級工業(yè)園”概念，讓“村級工業(yè)園”概念逐步退出歷史舞臺。在此基礎(chǔ)上，努力創(chuàng)新行政管理：

1）將由原“村集體物業(yè)管理+政府行政管理”模式發(fā)展為“混合公司制”園區(qū)管理模式 。建立鎮(zhèn)（街）統(tǒng)一招商引資、統(tǒng)一基建配套、統(tǒng)一運營管理的“一鎮(zhèn)一園”建設(shè)管理新體制；管理公司由村集體資產(chǎn)管理部門持股和鎮(zhèn)（街）集體資產(chǎn)管理部門作政府代表持股組成，管理人員可由原園區(qū)物業(yè)管理人員和鎮(zhèn)（街）政府派出人員組成；通過政府介入園區(qū)管理，破解園區(qū)管理的封閉性。

2）加強和完善政府對園區(qū)管理公司的投入。鎮(zhèn)（街）政府作為園區(qū)管理公司股東可采取適當(dāng)?shù)膱@區(qū)環(huán)保建設(shè)投入、承擔(dān)公司管理人員部分職務(wù)津貼、管理人員培訓(xùn)等形式出資，政府的出資應(yīng)以實現(xiàn)政策目標(biāo)而不以贏利為目的，這種介入形式會被村集體所樂于接受。

3）擴展園區(qū)管理公司職能。園區(qū)管理公司職能包括園區(qū)招商引資、企業(yè)服務(wù)，以及通過政府行政委托而承擔(dān)部分市政管理職能，協(xié)助政府有關(guān)部門進行建筑秩序、環(huán)保、安全生產(chǎn)、無證照經(jīng)營等日常管理和監(jiān)管，將行政職能部門部分管理職能延伸到園區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)，改變過去政府對園區(qū)的行政外部直接管控，從而降低行政職能部門執(zhí)法成本，提高行政執(zhí)法效率。

4）建立園區(qū)評級制度和獎懲機制。結(jié)合園區(qū)改造標(biāo)準(zhǔn)及園區(qū)未來發(fā)展方向，適當(dāng)參考高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)的部分管理標(biāo)準(zhǔn)，從園區(qū)面積、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、安全配套設(shè)施、空間環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、企業(yè)生產(chǎn)效益、園區(qū)管理質(zhì)量等方面構(gòu)建園區(qū)評級制度的指標(biāo)體系，引導(dǎo)園區(qū)規(guī)范化管理；健全園區(qū)評級獎懲機制，綜合運用規(guī)劃、用地指標(biāo)、稅收征繳、貨款優(yōu)惠等政策以及供電、供水、排水、電信、交通等優(yōu)先保證政策，賦之以環(huán)保、消防、安全生產(chǎn)等行政制約手段，以及園區(qū)管理負責(zé)人的約束和激勵機制，通過市場機制、經(jīng)濟手段、法治措施相結(jié)合，強化園區(qū)評級制度執(zhí)行效果，確保園區(qū)管理新體制的落實。

5）統(tǒng)一健全招商政策和規(guī)劃。指導(dǎo)鎮(zhèn)（街）結(jié)合園區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢、配套產(chǎn)業(yè)、本土資源等因素，制定鎮(zhèn)（街）園區(qū)中長期發(fā)展規(guī)劃，完善園區(qū)招商引資指導(dǎo)目錄，明確入園企業(yè)類型、項目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，為園區(qū)招商引資提供指南，市區(qū)兩級的招商部門應(yīng)支持和指導(dǎo)鎮(zhèn)（街）園區(qū)管理公司招商工作；推進實施鎮(zhèn)（街）園區(qū)龍頭企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的招商策略，借助鎮(zhèn)（街）龍頭企業(yè)影響，帶動配套項目群進入園區(qū)，形成一定規(guī)模的特色產(chǎn)業(yè)鏈，進而形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，實現(xiàn)園區(qū)效益最大化。