實(shí)用化的旅游景區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)總結(jié)

來(lái)源：建筑設(shè)計(jì) 瀏覽：- 發(fā)布日期：2018-05-25 10:26:50

2003年，國(guó)家旅游局頒布了《旅游規(guī)劃通則》，這是規(guī)劃專家評(píng)審團(tuán)檢驗(yàn)規(guī)劃方編制的規(guī)劃成果是否符合規(guī)范的重要依據(jù)，其中要求一個(gè)景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃3個(gè)階段。如果從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)說(shuō)，規(guī)范的套路沒(méi)有什么用處，這是因?yàn)橥瓿蛇@3個(gè)規(guī)劃正常需要一年半到兩年的時(shí)間，開(kāi)發(fā)商不可能等3個(gè)規(guī)劃都評(píng)審?fù)旰蟛砰_(kāi)始動(dòng)工建設(shè)，他需要一套實(shí)用的、可以馬上操作的方案，同時(shí)花錢少，在最短的時(shí)間內(nèi)完成。根據(jù)這種市場(chǎng)趨勢(shì)，旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)必須從實(shí)用化的角度入手，以更好地服務(wù)開(kāi)發(fā)商，符合旅游景區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)需要。下面總結(jié)了一些讓旅游規(guī)劃實(shí)用化的要點(diǎn)，希望對(duì)您有幫助。

1、資源稟賦分析

資源稟賦分析不只是對(duì)景區(qū)資源的詳細(xì)羅列，而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)景區(qū)資源進(jìn)行相關(guān)性比對(duì)分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。

2、市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析

旅游規(guī)劃就宏觀市場(chǎng)、客源定位、客源數(shù)量預(yù)測(cè)等3方面進(jìn)行初步研究還不夠，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行深入分析。

1）市場(chǎng)層面。分析市場(chǎng)在興什么，市場(chǎng)有什么，市場(chǎng)還缺什么，市場(chǎng)在哪個(gè)層面上競(jìng)爭(zhēng)四個(gè)內(nèi)容。

2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面。分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況（項(xiàng)目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、項(xiàng)目賣點(diǎn)、建筑風(fēng)格、項(xiàng)目的配套設(shè)施及服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理），市場(chǎng)反應(yīng)（分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的營(yíng)銷策略、實(shí)際銷售及經(jīng)營(yíng)狀況和項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)等）。

3）消費(fèi)者層面。主要界定客源區(qū)域，預(yù)測(cè)其數(shù)量，分析其消費(fèi)特征，找出消費(fèi)敏感性之所在。

3、開(kāi)發(fā)商分析

開(kāi)發(fā)商分析主要是從四個(gè)角度進(jìn)行分析：開(kāi)發(fā)商投資意圖、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想、操作能力分析等，規(guī)劃方和開(kāi)發(fā)商必須充分溝通，這個(gè)溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通，項(xiàng)目組全體成員都必須參與其中，深刻體悟。開(kāi)發(fā)商在投資一個(gè)旅游景區(qū)時(shí)，基本上都會(huì)有投資意圖和初步的開(kāi)發(fā)構(gòu)想，規(guī)劃方的任務(wù)是為開(kāi)發(fā)商的初步開(kāi)發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸、落地！這里提出要增加開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析的目的，是對(duì)旅游區(qū)開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)在操作層面進(jìn)行校正。我們知道任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開(kāi)發(fā)商去操作，項(xiàng)目規(guī)劃和策劃得再好，如果超出開(kāi)發(fā)商的實(shí)際操作能力，一切都是空的。

4、開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)

對(duì)開(kāi)發(fā)主題設(shè)計(jì)上建議要針對(duì)項(xiàng)目個(gè)性進(jìn)行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購(gòu)和本地化的項(xiàng)目體現(xiàn)，就是把類似項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之中。旅游規(guī)劃或者旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野，開(kāi)發(fā)主題和形象設(shè)計(jì)需要抓住景區(qū)的靈魂，找到景區(qū)的獨(dú)一無(wú)二的指紋，以實(shí)現(xiàn)唯一性、第一性和專一性。

5、功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置

功能分區(qū)和項(xiàng)目設(shè)置是開(kāi)發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)的落腳點(diǎn)，是旅游規(guī)劃的重頭戲，考慮到開(kāi)發(fā)商的審閱習(xí)慣，可以單獨(dú)抽出，獨(dú)立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計(jì)任務(wù)書，甚至可以根據(jù)開(kāi)發(fā)商要求和設(shè)計(jì)深度進(jìn)行出圖。由于設(shè)計(jì)圖冊(cè)都是靜態(tài)的東西，最好再設(shè)計(jì)一套動(dòng)態(tài)的活動(dòng)表演方案。

6、旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)

對(duì)于旅游產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，既要講創(chuàng)意，還要有系統(tǒng)的思考，動(dòng)態(tài)的把控。規(guī)劃解決的是景區(qū)最合適開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品，而不是景區(qū)能開(kāi)發(fā)哪些產(chǎn)品。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上必須結(jié)合資源稟賦分析，市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)分析，投資方的實(shí)力和能力分析，以及投入產(chǎn)出分析等進(jìn)行綜合考量，從而找出哪些是核心產(chǎn)品，哪些是輔助產(chǎn)品，哪些產(chǎn)品先推，哪些產(chǎn)品后推，哪些產(chǎn)品必須充實(shí)提升，哪些產(chǎn)品必須割愛(ài)拋棄，這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。

7、商業(yè)模式設(shè)計(jì)

商業(yè)模式設(shè)計(jì)的核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析，解決景區(qū)需要投哪些錢，錢投去哪里，哪些項(xiàng)目可以開(kāi)發(fā)商自己建設(shè)，自己運(yùn)作，哪些項(xiàng)目只要建好出租，哪些項(xiàng)目需要引入新的合作伙伴，從哪里賺到錢，何時(shí)是盈虧平衡點(diǎn)的問(wèn)題！對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還要明確哪些地塊必須購(gòu)買，哪些地塊只要租賃，其費(fèi)用多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計(jì)和投入產(chǎn)出分析是開(kāi)發(fā)商最關(guān)注點(diǎn)，規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投資估算表、流動(dòng)資金估算表、資金籌措及計(jì)劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計(jì)算表、成本與費(fèi)用估算表、固定資產(chǎn)折舊計(jì)算表、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表和敏感性分析計(jì)算表等表格。

8、開(kāi)發(fā)節(jié)奏把控

為了把控開(kāi)發(fā)節(jié)奏，規(guī)劃中必須對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行分期。規(guī)劃不僅是提出短期、中期和長(zhǎng)期建設(shè)項(xiàng)目，還必須更加明確地指出啟動(dòng)項(xiàng)目是哪一個(gè)，這個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目必須符合以下的一些要求：一能馬上有好的贏利，二能快速形成市場(chǎng)的示范效應(yīng)，三對(duì)后續(xù)項(xiàng)目具有明顯的帶動(dòng)作用，要有“連環(huán)炮”的效果，尋找啟動(dòng)項(xiàng)目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項(xiàng)目引爆點(diǎn)。尋找啟動(dòng)項(xiàng)目是最難的，因?yàn)樗鼪Q定項(xiàng)目的成敗。也許景區(qū)前景很好，贏利很大，但開(kāi)發(fā)商如何走過(guò)最艱苦的開(kāi)發(fā)初期呢，這就必須找好照準(zhǔn)啟動(dòng)項(xiàng)目。規(guī)劃中，階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)與階段性項(xiàng)目的接點(diǎn)之間如何連接必須提前設(shè)計(jì)好，否則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層。

9、市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃

市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容，在規(guī)劃期做的市場(chǎng)營(yíng)銷規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng)，缺少針對(duì)性和實(shí)際性，也是很多規(guī)劃文本指導(dǎo)性不是很強(qiáng)，意義不是很大的原因。比較合適的做法是只做景區(qū)網(wǎng)站，宣傳畫冊(cè)（含電子畫冊(cè)），最多再做個(gè)第一年度營(yíng)銷計(jì)劃書！由于變數(shù)太多，到臨近開(kāi)業(yè)再做一個(gè)景區(qū)開(kāi)業(yè)執(zhí)行策劃。

10、專項(xiàng)規(guī)劃

專項(xiàng)規(guī)劃里的有些數(shù)據(jù)需要經(jīng)過(guò)詳細(xì)計(jì)算，技術(shù)數(shù)據(jù)由來(lái)要介紹清楚，圖紙要詳細(xì)準(zhǔn)確，例如給排水布局圖，必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長(zhǎng)度等內(nèi)容！

11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)

景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計(jì)必須明確部門組成，人員數(shù)量，人才的專業(yè)及從業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求，部門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合，形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖，崗位說(shuō)明書和管理制度手冊(cè)。這是景區(qū)極為重要的部分，也是最能體現(xiàn)規(guī)劃師是否有實(shí)際的景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)。

12、景區(qū)評(píng)A建議書

景區(qū)評(píng)A是永遠(yuǎn)不變的趨勢(shì)，這也是旅游規(guī)劃中比較重要的一個(gè)地方，也需要引起重視。