既有建筑改造需要了解建筑物現(xiàn)狀及明確業(yè)主改造需求

來源：建筑設計 瀏覽：- 發(fā)布日期：2023-07-19 09:47:01

“既有建筑”指竣工驗收備案并投入使用一年后的建筑或已投入使用的房屋。既有建筑改造是建筑功能的重新定位和城市動能的重新發(fā)現(xiàn)，對促進城市更新和提升城市經(jīng)濟活力有著重要的意義。很多既有建筑在耐久性、安全性、節(jié)能性、舒適性等方面都難以滿足人們的需要。頻繁發(fā)生的火災、地震等自然災害，除了對既有建筑造成巨大損害外，還嚴重威脅到人民的生命財產(chǎn)安全，因此，既有建筑改造是設計行業(yè)面臨的新挑戰(zhàn)。為了使老舊建筑煥發(fā)新活力，需要每一位設計師在改造案例中摸索出解決改造難點的思路，同時需要積累和分享更多的設計經(jīng)驗。下面建筑規(guī)劃設計研究中心淺談一下既有建筑改造的過程中，需要了解的建筑物現(xiàn)狀，明確業(yè)主的改造需求。

1、明確用地性質

根據(jù)甲方提供的《建設工程規(guī)劃許可證》可確定原始建筑用途、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑面積。如項目在使用過程中已進行過改、擴建，則需要提供報批用規(guī)劃核準圖、規(guī)劃許可證或規(guī)劃確認函。

2、擬改造功能與用地性質是否一致、改造范圍內是否存在違建和擴建，是否需要走規(guī)劃報批

業(yè)主可根據(jù)改造后功能及原建筑功能查閱文件中相關條文，明確是否有改造的可能性、是否需要辦理規(guī)劃手續(xù)。如新的使用功能在文件中明確不予辦理，則不建議做改造。

3、結構安全性檢測與鑒定

改造項目中結構安全問題頻發(fā)，為消除施工過程中結構安全隱患，改造實施前業(yè)主應委托有資質的單位進行結構安全性檢測與鑒定，并出具檢測鑒定報告?！睹裼媒ㄖ煽啃澡b定標準》中對安全性鑒定分為四級：Asu級、Bsu級、Csu級、Dsu級，其中Asu級不影響整體承載可能有極少數(shù)一般構件應采取措施；Bsu級安全性略低于Asu級規(guī)定，尚不顯著影響整體承載，可能有極少數(shù)構件應采取措施；Csu級安全性不符合對Asu級的規(guī)定，顯著影響整體承載，應采取措施，且可能有極少數(shù)構件必須及時采取措施；Dsu級安全性嚴重不符合對Asu級的規(guī)定，嚴重影響整體承載，必須立即采取措施。文件中會明確列舉出需要采取措施的結構安全問題及相應建議。業(yè)主應根據(jù)安全性評定等級及報告中應采取的措施整改到位，當檢測后滿足結構安全性的前提下方可實施改造。

4、原始圖紙收集

一棟既有建筑可能已進行過多次修改，為全面了解建筑主體情況，需要收集原始設計至現(xiàn)階段的各次設計、施工成果文件。原始圖紙資料包括：規(guī)劃核準圖、原始設計圖、檔案館歸集的竣工圖紙。以竣工圖紙作為后期改造的基礎，并核查與規(guī)劃核準圖的一致性；當因建筑年代久遠原始資料無法獲取時，應委托有資質的公司進行現(xiàn)場測繪，并提供圖紙，應清晰表達出建筑層數(shù)、建筑高度、各層平面布局、消防道路寬度、與臨近建筑間距離、消防水池容積、消防水箱容積、配電間、風機房、電梯機房等參數(shù)。

5、設計、驗收資料收集

包括：消防設計合格書、施工圖設計審查合格書、消防驗收意見書、竣工驗收意見書。

6、現(xiàn)場勘察

建筑、結構、機電各專業(yè)根據(jù)前期獲取的資料進行現(xiàn)場勘察，核實既有建筑、結構、機電專業(yè)現(xiàn)狀與原始設計圖紙的一致性。

建筑專業(yè)：核實建筑平面布局、建筑物輪廓、建筑層數(shù)及屋面布局與原設計圖的一致性；是否存在改建、違建。如存在改建、違建應提醒甲方將違建拆除、或辦理規(guī)劃手續(xù)將違建部分合法化。

結構專業(yè)：現(xiàn)場實勘建筑物主體結構的破壞程度、是否存在原圖紙未設計的重荷載設備、是否存在加建、違建、改建等，如：屋頂增加房間、中庭加板、加電梯、加樓梯、剪力墻或樓板開大尺寸安裝洞口等。

給排水專業(yè)：核實消防泵房、消防水池、消防水箱位置及容積、可利用的市政消火栓位置及數(shù)量、消防泵啟泵方式、系統(tǒng)的完好性等。

電氣專業(yè)：核實變電所或總配電室市政進線路數(shù)及電源的獨立性、變壓器負載率、變電所及配電間布置、主干電纜規(guī)格型號、應急照明系統(tǒng)形式、消控室布置、火災自動報警系統(tǒng)形式等是否與圖紙一致及各系統(tǒng)的完好性。

暖通專業(yè)：核實冷凍機房、鍋爐房、風機房的布置；主要設備參數(shù)；系統(tǒng)的完好性。